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最近，保利房地产发布了11月的销售摘要。公告显示，2019年11月，保利房地产签字金额为325.03亿元，比上年上升3.04%，签字面积为242.07万㎡，比上年快速增长3.66%。2019年前11个月，保利房地产总额为4197.15亿元，比上年快速增长13.96%，面积为2818.84万㎡，比上年快速增长14.16%。累计目前，保利房地产销售额比上年快速增长，但其布局的5000亿元销售目标有800亿差额，预计年销售5000亿目标的构建期待更加明确。

年度销售目标是企业公开发表的报道，2017年明确提出了345战略，即2017年销售额为3000亿，2018年为4000亿，2019年为5000亿。2017年、2018年保利房地产分别构建了3092亿元和4048亿元，可以说是踩线达成了协议的目标。现在到2019年结束只剩下半个月了。

保利房地产前11月签字的金额为4197.15亿元，距5000亿目标约有800亿元差额。据图据保利房地产公告整理，保利房地产公布的数据显示，过去11个月内，其单月签字金额在302-606亿元之间。如上图所示，保利地产销售业绩最差的月份为6月，当月销售额为636.62亿元。

最差的单月销售业绩也达不到800亿元，保利房地产很难达成年销售5000亿元的目标。保利地产从2013年跌出行业前三名，年度销售额仍在第四名到第六名之间。

2016-2018年间，保利房地产年度住宅企业销售基本稳定在第4位，与第3位的差距约为600亿元。目前，2019年住宅企业的抢夺战还没有完成，但据一些公开发表数据显示，在TOP4住宅企业中，恒大、万科、碧桂园、融创分别达到销售额5804亿元、5732亿元、5398亿元、5005亿元。

保利地产与排名第四的融创中国销售差额约为900亿元。时任保利地产会长宋广菊在2017年12月20日的股东大会上明确提出了未来2~3年回到业界前3名的目标。

但是，现在保利房地产和其他领导住宅企业的差距很明显。图据公开发布资料整理下半年土地采购节奏放缓向回归前三的目标前进的过程中，保利房地产加快了全国布局。据往年年报报道，保利房地产2017年、2018年分别投资2765亿元、1927亿元减少土地储备，容积面积分别为4520万平方米、3116万平方米。

2019年上半年，保利房地产在加谨慎。今年上半年，保利房地产总额为533亿元，比去年873.9亿元增长近40%。占地面积与销售额的比例为0.21，上半年和第三季度的库存周转率为0.09、0.14，比同一阶段的其他住宅企业高得多。

在房地产市场密集控制期间，快速周转造成的库存积压降低了企业风险。下半年，保利房地产囤积的节奏逐渐减缓。公开发表资料显示，今年10月，保利房地产共获得6宗土块使用权，合计价格为34亿元，11月，保利房地产获得9个项目，产于太原、佛山、沈阳、福州、长春、邢台、舟山等9座城市，总土地金约52亿元。据几乎没有统计数据，保利自12月以来获得了9项土地使用权，分别位于广州、北京、宁波等城市，其中包括总价格为52亿元的广州南沙区黄阁南路住宅用地、55.45亿元的广州番禺区东环街住宅用地，两项土地单项交易额超过10月、11月利息负债成本大幅上升的保利房地产需要频繁的土地，中央企业背景给予的资金优势和品牌溢价不容忽视。

但房地产行业整体融资紧张，融资成本大幅减少，作为中央企业，保利房地产也逃不掉。保利地产透露，年报显示，2016年其利息负债综合成本倒数三年持续上升，累计年底约为4.69%，其中增加利息负债综合成本为4.4%。但在2017年报告期告期间，保利房地产追加利息负债的综合成本上升到4.98%，库存利息负债的综合制备达到约4.82%。

到了2018年，保利房地产账户的利息负债为2636.57亿元，其中银行贷款、必要贷款占71%和15%，利息负债的综合成本上升到5.03%。2019年上半年底，保利房地产利息负债总额为2710亿元，超过2018年全年，利息负债综合成本为4.99%，与2018年度成本相似。除了减少的融资成本外，保利房地产的债务总额也在下降。累计6月底，保利房地产负债总额为7396.8亿元，比2018年上半年6455.26亿元总负债同比增长14.59%。

2019年结束不到半个月，住宅企业将进入年末考试成绩。无论保利地产2019年5000亿元的销售目标是否达成协议。必须尊重融资环境变化带来的成本上升问题，在加快土地的同时，保利房地产超过平均水平的库存转化率给库存带来积压的风险。

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